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  • 彩票香港天下彩 龙光地产:穿越周期

  • 时间:2020-01-09 10:01:52 阅读:1923
  • 彩票香港天下彩 龙光地产:穿越周期

    彩票香港天下彩,编者按:他们曾经偏安一方,借着政策红利改变命运走向;他们曾经风光无限,却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地,资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下,龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改,谁将笑到最后。

    10月24日,南山城市更新和土地整备局发布了关于龙光总部中心(曾用名“康佳集团总部厂区更新单元”)项目《建设工程规划许可证》及总平面图的公告。龙光地产首个城市更新项目正式官宣亮相深圳楼市。

    1996年-2019年,历经23年,龙光版图扩展到全国近30城,同时跃居中国地产23强。

    在粤港澳大湾区战略规划发布之际,龙光凭借前瞻眼光与敏感的城市发展触角,全面布局湾区:在总货值达7520亿的土地储备中,81%土储位于大湾区,其中深圳拥有1800亿货值,惠州、东莞等周边城市土储量为1500亿元。

    客观的土储数额,旧改储备占43%。城市更新项目是粤港澳大湾区的独特机遇,也是龙光地产补充土储的重要来源,在大湾区龙光已经深耕了17年,在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。

    跨周期纳储

    “中国房地产市场,只要地买的便宜,赚钱只是时间的问题。”这句话特别适合早早进入到地产行业做开发的房企,而龙光地产就是其中一员。

    跨周期拿地,是龙光地产穿越牛熊的不二法门。公开资料显示,2007年龙光拿下惠州龙光城项目,平均地价仅300元/㎡,现在该项目售价1.55万/㎡,毛利率超过70%以上。

    在2014年-2016年上半年,深圳房价如“火箭般”上升,龙光又前瞻性地布局龙光玖钻、龙光玖龙玺、龙光玖龙台、龙光玖云著这4个地铁上盖及沿线项目,平均毛利率超40%。

    据凤凰网房产了解,从2016年下半年开始,龙光避开了土地周期高点,以收并购和旧改方式纳储。2017年龙光地产以总价69.8亿元拿下深圳康佳集团总部地块,占股70%,之后又通过协议成交夺得剩余华侨城30%股权,最终将“龙光总部中心”收入囊中。该项目建设用地面积237250.84㎡、总建筑面积392797.57㎡;其中,含66000㎡商务公寓,19920㎡的商业面积以及60000㎡的办公面积,其中,研发面积为56480㎡、产业配套面积为15000㎡,有望于2020年入市。

    同年,龙光地产以超过30亿元相继拿下了宝安塘尾汇利五金厂、新兴纸业厂区、福田向福仓储大厦等更新项目。2018年12月,龙光地产又在南山区拿下利丰雅高城市更新单元,深圳市中心旧改土储大大增加。

    资料显示,2019年上半年,龙光地产通过公开市场、收并购及城市更新等多渠道新增货值1330亿元。其中通过招拍挂方式新增项目16个,新增建面417万平方米;城市更新类项目龙光地产在10个城市拓展62个,可转化土储面积1877万平方米,货值超过3250亿元,其中90%以上位于粤港澳大湾区。

    龙光地产坚持“区域深耕+城市更新”双轮驱动战略,实现粤港澳大湾区城市群全覆盖,以多元化和逆周期方式精准布局,在大湾区一、二线城市拥有充裕的低成本优质土储,并聚焦于主流人群的住宅开发业务,具有显著的差异化竞争优势。

    截至6月30日,龙光地产土储总面积约5469万平方米,土储总货值约7520亿元,其中大湾区土储货值6111亿元,占总货值比重81%,进一步凸显大湾区头部房企地位。

    业绩增长重要支撑

    通过城市更新获取土地储备,一直是龙光地产的销售业绩及盈利能力长期稳健增长的重要支撑。

    截至2019年6月30日,龙光地产在深圳土储货值超过1800亿元,地铁物业项目增加至13个,近两年成交套数连续位居深圳第一,先发优势显著;在惠州和东莞等临深区域龙光地产土储货值超过1500亿元,将长期受益于深圳购房需求的溢出效应。

    值得一提的是,龙光地产土储成本较低,而城市更新项目土地成本占售价不到25%,将有力支撑销售和利润的长期稳健增长。此外,公司销售强劲,已售待结资源丰富,若完成今年销售目标,可锁定八成以上的2020年预期收入,预期未来两年核心盈利将持续稳步增长,确定性较强。

    龙光地产管理层在2019年中期业绩说明会上曾表示,龙光地产今年上半年新增城市更新类项目货值852亿元。截至6月30日,龙光地产在10个城市拓展了共计62个城市更新项目,可转化土储面积1877万平方米,货值超过3250亿元,其中90%以上位于粤港澳大湾区;在项目改造性质上,有2600亿元货值布局在深圳、惠州、东莞、珠海等可自主改造的城市,占比达80%,转化能力较强。

    按照计划,龙光地产预期2019年还将成功孵化深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东(即康佳总部地块项目)3个项目,货值超700亿元。

    在龙光地产看来,城市更新项目具有投资少、价值高的特点。龙光城市更新项目孵化周期短,盈利可见性清晰,已经产生了良好的业绩记录,城市更新项目在2019上半年贡献了约18亿元核心利润,已经成为公司业绩增长的新引擎。

    未来,龙光地产表示,计划每年孵化城市更新项目货值不低于300亿元,每年利润贡献占公司核心利润10%至20%。

    坚持房地产主业 多元化不盲目

    数据显示,截至9月30日,龙光地产2019年累计实现合约销售额约为人民币716.7亿元,同比增长30.7%,按此进度,龙光地产前9个月已完成全年850亿元销售目标的84%,任务完成率位居行业前列,并有望超额完成全年销售目标。

    拨开不俗的业绩背后,我们能够清晰地看到,龙光地产的成功之道来自于颇具前瞻的战略布局,在战略上始终坚持“有所为”和“有所不为”。

    孟子说:“人有不为也,而后可以有为。”龙光地产一直以来坚持房地产主业,不盲目多元化,正是秉承着这样的信条,龙光地产由弱变强,盈利能力已经跻身第一梯队。

    “房地产不好干,可谁能找到比房地产更好的产业?”龙光地产创始人纪海鹏曾公开表示。

    纪海鹏深知把核心资源都集中于主业,没有做跨行业的非地产投资,也没有把大量资金投入到持有型物业,从而有效避免资金沉淀,可以做到轻装前行,实现投入产出最大化和股东利益最大化。

    “龙光一直坚持不要去做多元化,我们要高度投资主业,而且要去做可销售的物业,因为周转快、利润高。”纪海鹏对于龙光地产战略投资一直有着清晰地规划。

    在城市更新板块,龙光地产更是沿袭这种投资方向,“甄选高价值的旧改项目,注重转化周期,实现快速孵化”来开发城市更新项目。

    万科郁亮曾经说过,指望新业务赚大钱是痴心妄想,目前还是房地产业比较赚钱,很难找到比房地产更好的市场和行业。

    不少房企都在大搞“多元化”发展,而龙光地产坚持房地产主业,押注一个极具潜力的市场,逆周期拿地,目标更加专注,让其在资本市场获得肯定。

    据凤凰网房产了解,花旗、瑞银、汇丰、华泰证券等多家国内外大行,给予龙光地产行业首选股推荐;龙光地产评级持续上升,标普和惠誉评级展望上调至“正面”,标普、惠誉分别将龙光地产信用评级从“bb-”调升至“bb”,中诚信、联合信用维持“aaa”最高评级。

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